Venda de imóvel no Brasil morando no exterior: atenção ao prazo do imposto

Você sabia que as regras para venda de imóveis no Brasil são diferentes do Brasileiro comum para o que não possui residência fiscal aqui? Nesse artigo vou explicar os principais pontos de atenção na hora de pagar o imposto sobre ganho de capital para venda de imóveis no Brasil.

Atenção: Sempre consulte um contador tributarista antes de tomar qualquer decisão!

Primeiro ponto: quem é considerado não residente fiscal?

Você é considerado não residente fiscal no Brasil quando:

• comunicou formalmente sua saída à Receita Federal, e

• entregou a Declaração de Saída Definitiva do País.

Se você fez essas duas coisas e vendeu ou irá vender um imóvel no Brasil, esse artigo é para você

Venda de imóvel: o que continua igual?

A incidência de imposto de renda é identifico de um residente, as alíquotas não se alteram permanecem as mesmas, que são recolhidas através da apuração feita no programa GCAP (consulte um contador).

As alíquotas são progressivas, variando de:

• 15% até R$ 5 milhões

• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões

• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões

• 22,5% acima de R$ 30 milhões

Até aqui nenhuma surpresa, tudo igual

O que o não residente fiscal perde: Isenções importantes

Aqui começam as diferenças importantes, não residente não pode utilizar benefícios comuns aos residentes fiscais, como:

• isenção na venda de único imóvel até R$ 440 mil;

• isenção por reinvestimento do valor em outro imóvel residencial em até 180 dias;

• reduções aplicáveis a imóveis adquiridos há muitas décadas.

Ou seja, o ganho de capital será tributado integralmente. O único deferimento possível de ser feito é o desconto de taxa de corretagem, caso você tenha vendido através de um corretor com CRECI ativo. De resto nenhuma isenção é permitido

O ponto mais crítico: O prazo de pagamento do imposto

O residente fiscal possui até o último dia útil do mês seguinte da venda do imóvel para fazer o pagamento do imposto de renda.

Já o não residente fiscal, precisa fazer o pagamento do imposto no dia da venda do imóvel. O imposto precisa ser recolhido no próprio dia da alienação (assinatura da escritura ou recebimento do valor).

Se você já vendeu o seu imóvel e não pagou o IR no mesmo dia, provavelmente em um futuro próximo terá que pagar multa e juros de atraso. Te recomendo procurar um contador especializado.

Quem é responsável por recolher o imposto?

Aqui vamos entrar um pouco no caos burocrático do Brasil, as jurisdições são extremamente caóticas e descruzadas, mas a regra atual é essa.

Se o vendedor tem procurador no Brasil, com poderes específicos,
→ o procurador é quem recolhe o imposto.

Se você vendeu um imóvel no Brasil, deixou seu pai ou parente como procurador. O imposto está sendo cobrado no CPF dele, se informe o quanto antes sobre como está a situação.

Se o vendedor não tem procurador,
→ o comprador do imóvel passa a ser o responsável tributário.

Esse ponto é crítico também para compradores e cartórios, pois a Receita pode cobrar o imposto diretamente de quem estava obrigado a reter e recolher.

Como pagar corretamente

Sempre consulte um contador tributarista internacional antes de vender qualquer imóvel. Em geral,

• O imposto é recolhido via DARF código 0473;

• O pagamento deve ocorrer na data da venda;

• O comprovante deve ser arquivado junto à documentação do imóvel.

Mesmo sendo tributação definitiva, a apuração continua sendo feita no GCAP, apenas sem reflexo em declaração anual no Brasil.

E no país onde você mora?

A venda do imóvel também costuma precisar ser declarada no país de residência fiscal atual. Caso você more em um país que não tenha acordo de bi tributação com o Brasil, possivelmente também terá que pagar imposto no seu atual país de residência.

Na maioria dos tratados internacionais:

• o Brasil mantém o direito de tributar imóveis localizados em seu território, se você vender imóvel no exterior, não precisa para IR no Brasil.

• pode haver ou não aproveitamento do imposto pago como crédito no exterior. Famoso sistema de crédito e débito dos acordos de não bi tributação.
  

Em resumo

Você como não residente fiscal perde alguns benefícios de dedução do seu ganho de capital. Mas o principal ponto é: O pagamento do imposto precisa ser feito no mesmo dia da venda do imóvel. Se não fizer, certamente multa e juros serão cobrados de você em um futuro próximo!

Se tiver dúvidas adicionais, basta me contactar! Meus contatos estão ao longo do site/newslatter!

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